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二手房差价纠纷:维护守约方利益
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二手房差价纠纷:维护守约方利益

   

 由于很多卖房人在签订二手房交易合同时都没有意识到房价的涨幅会如此巨大,于是不断有人为了追求房价上涨所带来的巨大利益而恶意毁约,造成诉讼。根据朝阳法院的统计,近两个月来,该院受理的二手房买卖纠纷案已达到43件左右。然而近期的两起判决,卖房人被判赔偿高达四五十万元的房屋差价损失。这的确给反悔者从头到脚浇了一盆冷水。法官表示,判决遵循这样一个原则:不能让毁约方通过毁约行为获利,也不能让守约方的合法利益受到损害。

 

  案例一  反悔房主共被判赔偿90

 

  20077月,北京市民刘女士交纳了40万元的定金,通过中介公司向祁女士购买了一套房屋。

 

  然而,交完定金半年多后,房主祁女士发现楼市价格飞涨,于是以中介公司欺诈、房屋尚未取得房产证不能买卖等理由拒绝交房,并主张房屋买卖合同无效。

 

  为此,刘女士将祁女士告上法院,要求继续履约或高额赔偿。

 

  今年2月初,朝阳法院经过审理对该案作出判决。根据判决,双方房屋买卖合同解除,房主祁女士不但要双倍返还刘女士购房定金共计80万元,还要赔偿她高达50余万元的房屋差价损失。

 

  案例二  民事交易不能违背诚实信用原则

 

  陈女士4年前花22.5万多元,买下了望京西园一套73.84平方米的房子,但因为卖房人崔先生反悔,一直没有取得房产证。因此陈女士起诉至法院。

 

  开庭时,崔先生拿出一份判决书。原来就在双方签订合同后,因为崔先生原单位起诉要求收回房产,法院已将该房产判给了那家单位。

 

  朝阳法院经过审理认为,崔先生想通过法院判决为房屋买卖合同的履行制造障碍,违背诚实信用原则,已严重违反合同约定。法院判决解除合同,崔先生补偿房屋差价款47.6万余元,同时退还陈女士订金1.4万余元。

 

  崔先生提出上诉,目前该案正在二审阶段。

 

  解读1 高额差价的判赔依据

 

  卖房人祁女士反悔一案中,法院判决认为,根据合同法第113条的规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,应赔偿因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益。该案中,房价上涨后房屋的现价值与合同约定的交易价格之间的差额,应视为合同履行后,刘女士享有的可得利益。

 

  该案审判长、北京“十佳法官”姜春玲向记者进一步解释了50余万元差价款的计算过程。姜春玲说,针对房屋的现价值,法院向北京市价格认证中心进行了调查咨询。他们答复的结果是,当地同类型房屋的市场价是每平方米1.7万元到2.2万元。

 

  法院采纳了每平方米2万元的中间价格,并以此计算出房屋的总价,再减去合同约定的428万元的成交价,得出的差价是90余万元。因考虑到法院同时判决双倍定金返还,刘女士已从中得到了40万元的经济补偿,因此法院从90余万元的差价中又减去了这40万,最终得出了50余万元的赔偿款。

 

  解读2 卖房人反悔的几种手段

 

  朝阳法院民一庭法官俞里江告诉记者,看到房价上涨后,一些卖房人开始要求买房人加价。加价不成时,有些人便开始采取其他手段要求确认房屋买卖合同无效:比如让其他的房屋共有人出来主张自己不知情,或者让第三人以承租人的身份起诉主张优先购买权。有的房主则以拒收房款等方式,制造买房人延期付款,再主张其违约,要求解除合同;甚至有些房主直接以高价将房屋卖与第三人并办理过户。

 

  俞里江表示,在此情况下,对买房人进行差价赔偿,一定程度上可以达到遏制恶意违约的效果。

 

 

 

 

北京市华泰律师事务所  张凯普

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